Ces derniers temps, l’Allemagne fait couler beaucoup d’encre avec des statistiques macroéconomiques assez peu florissantes. De nombreuses voix s’élèvent, dont celle de la nouvelle Présidente de la Banque Centrale Européenne (BCE), Christine Lagarde, pour une intervention budgétaire de l’État afin de relancer la croissance qui devrait afficher un nouveau recul au prochain trimestre.
Alors que la vox populi crie à la fin d’un modèle, que les statistiques macroéconomiques indiquent son entrée en récession technique, qu’en est-il vraiment de la situation économique de l’Allemagne et notamment du marché immobilier ? Victime collatérale des tensions commerciales, forte exportatrice notamment manufacturière, l’Allemagne a-t-elle les moyens de s’en sortir ?
Dans cet article, nous allons nous concentrer surtout sur l’immobilier allemand, qui est également au centre des préoccupations et une source d’interrogations pour les investisseurs.
Une récession économique qui frappe à la porte de l’Allemagne mais des atouts structurels forts pour la surmonter
L’Allemagne va probablement entrer en récession dite technique avec 2 trimestres consécutifs de contraction du PIB, mais une récession technique est à apprécier avec d’autres agrégats macroéconomiques.
Avec un taux de chômage de 3,1 % en 2019, le plein-emploi de l’État fédéral reste toujours d’actualité. La hausse croissante des salaires, dans le privé comme dans le public, met en exergue une croissance moyenne de 3,2 % des salaires en 2019. Souvent considéré comme un frein à la consommation, le taux d’épargne élevé s’associe toutefois à une prévision de consommation des ménages, en hausse de 1,6% en 2020. L’investissement se montre à son tour en hausse de 2,2 % en 2019. Enfin, les exportations allemandes augmenteraient de 2% en 2019 et sont espérées à 3% en 2020.
Bonne élève de la zone Euro dans la gestion de la dette publique, l’Allemagne pourrait effectuer une relance budgétaire
La dette publique sera bientôt inférieure à 60 % du PIB. La confiance du consommateur est solide. L’Allemagne, toujours très soucieuse de la gestion de ses finances publiques, affiche un excédent commercial de 227,8 milliards d’euros.
Olaf Scholz, le ministre des Finances, a évoqué l’éventuelle utilisation de 50 milliards d’euros pour stimuler l’économie. Pour rappel, 50 milliards étaient le plan de relance allemand pour juguler la crise de 2009.
Les marchés financiers au plus haut historique n’ont pas peur de la récession et croient en la capacité de rebond de l’économie allemande
Alors que tout le monde anticipait une chute des marchés financiers, le DAX (indice boursier allemand) est à 2% de ses plus hauts historiques.
Nous sommes très loin de la "déconfiture" anticipée par la plupart des experts économistes et autres cassandres de la chute de l’Allemagne.
Le parc immobilier : Quid des prix qui ont évolué fortement ces dernières années ?
Le marché immobilier allemand, malgré une forte progression des prix depuis 10 ans, est encore sous-évalué et notamment dans les villes dites secondaires mais cela reste le cas également pour les grandes métropoles en comparaison avec Paris.
"À l'échelle des autres capitales européennes de cette envergure, Berlin est encore très peu chère", estime David Nguyen, associé de l'agence spécialisée franco-allemande Aden Immo. Il faut compter en moyenne autour de 3.700 euros pour un mètre carré résidentiel berlinois* mais entre 5.000 et 6.000 euros pour des appartements situés dans l'hyper centre – à l'intérieur du Ringbahn, petite ceinture de Berlin délimitée par le S-Bahn, le réseau express régional – et achetés vides. Certains investisseurs achètent en effet des appartements déjà loués à prix modiques, en bénéficiant d'une décote (le prix d'achat moyen tombe à 3.700/3.800 euros), et ce dans l'idée de rehausser les loyers.
Pour rappel, en 2015, Berlin se négociait autour de 2.600 euros le m² quand Paris atteignait presque 8.000 euros le m². Désormais, la capitale française dépasse les 10.000 euros le m². Autrement dit, en dépit de la flambée de part et d'autre, acheter dans la capitale allemande coûte aujourd'hui encore plus de deux fois moins cher qu'à Paris**.
Il est à noter, à ce jour, qu’aucune tension n’est perceptible sur les loyers Outre-Rhin, notamment sur les villes périphériques et particulièrement sur l’immobilier commercial et de bureaux.
Chez MIMCO Capital, en tant que spécialiste de l’immobilier commercial, nous tirons les enseignements des évolutions du marché immobilier et rapportons à ce sujet que les loyers dans nos retail parks se montent entre 90 et 110€ par m2, très loin donc des prix standards pratiqués en France sur des actifs équivalents. Le poids du loyer sur le chiffre d’affaires des locataires est très cohérent et c’est l’ensemble de ces fondamentaux qui nous permet de poursuivre notre approche stratégique à travers nos fonds d’investissement immobiliers.
Le mot de la fin
La remise en question du mercantilisme allemand frappé par les tensions commerciales est une bonne chose. Les allemands vont alors à terme devoir revoir leur modèle économique.
Dans un premier temps, le ministre des Finances a proposé une "Stratégie nationale industrielle 2030" prévoyant un changement radical de stratégie du gouvernement fédéral : protéger les entreprises allemandes contre les offensives chinoises, enfermer une partie de la chaîne de valeur dans l’UE aux importations extérieures à l’UE, créer des "champions nationaux" et soutenir avec des fonds fédéraux les secteurs de "grande importance économique".
De manière complémentaire, afin de stabiliser sa croissance et de moins dépendre de l’extérieur, l’Allemagne devrait relever davantage les salaires et renforcer les transferts sociaux. Cette politique permettrait de dynamiser la consommation des ménages et de compenser les trous d’air de la demande mondiale.
*Source : « Wohnmarktreport Berlin 2018 » (Berlin Hyp & CBRE)
**Source : Les Echos, « Immobilier à l'étranger : l'Allemagne, un marché abordable mais sous tension », 2 septembre 2019
Article rédigé par Christophe Coutteau, « Business Development Director », MIMCO Capital
