Quelles convictions immobilières pour MIMCO Capital et quelles opportunités à saisir ?

Alors que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 ne manque pas de redessiner le visage du marché immobilier, Christophe Nadal, co-fondateur et CEO du groupe, partage son analyse de la situation actuelle et des opportunités stratégiques sur lesquelles MIMCO Capital se positionne.

Estimez-vous la possibilité d’une normalisation rapide de la situation économique dans le tertiaire ?

Non, au contraire nous estimons n’être qu’au début d’un cycle. La crise sanitaire a entrainé une crise économique sans précédent qui ne pourra pas être compensée mais seulement atténuée par l’intervention des États et des banques centrales. Retrouver le niveau d’activité « pré-Covid » prendra du temps. Le confinement a permis de « maîtriser » l’épidémie en Europe mais elle continue à se développer fortement dans d’autres régions et des signes de résurgence apparaissent de nouveau sur le vieux continent. Outre son impact direct sur l’économie, la crise sanitaire a des impacts structurels sur les usages.

Quelle vision de l’immobilier chez MIMCO Capital aujourd’hui ?

Avant toute chose, il convient de distinguer les différentes approches que l’on peut avoir sur l’immobilier. En effet, d’un côté il y a la gestion plus financière de l’immobilier, qui s’appuie sur l’immobilier de rendement, notamment avec des véhicules de type SCPI, OPCI, SIIC en France ou autres fonds immobiliers cotés étrangers qui définissent une stratégie de détention plus long terme se basant notamment sur les cycles économiques afin de valoriser les actifs. D’un autre côté, il y a l’approche « value added » de l’immobilier qui est davantage focalisée sur le potentiel de valeur intrinsèque de l’immeuble ou du développement foncier. Cette seconde approche, qui est l’ADN des équipes du groupe MIMCO Capital, nécessite une autre stratégie plus « court / moyen terme » et se base sur une création de valeur non pas directement basée sur le cycle économique mais sur le potentiel direct de l’actif. Le potentiel sous-jacent se détermine avec les modes d’utilisation qui évoluent vers de nouveaux concepts, qu’ils soient liés au commerce, à l’hôtellerie, à l’habitat ou au bureau, que ce soit avec la rapide évolution des normes environnementales et des performances énergétiques, mais également avec l’amélioration des espaces. 

Nous nous concentrons sur des actifs qui nécessitent une gestion active ou un repositionnement. C’est là que réside la force, l’intégration de toute la chaîne de valeur, de la relation partenaires/investisseurs, la structuration des fonds, en passant par l’asset management jusqu’au property management. Dans un contexte d’incertitude économique, notre objectif est d’investir à des prix inférieurs au marché, mais nécessitant un travail de repositionnement. Une fois ces immeubles restructurés, ils correspondent généralement aux attentes d’investisseurs à long terme. Dans un environnement où les taux vont probablement rester très bas, la recherche de rendements longs sécurisés restera soutenue. 

Quelle stratégie sur votre positionnement géographique ?

Parmi nos convictions d’opérateur immobilier, nous pensons qu’il est indispensable d’être présent dans le pays où nous avons choisi d’investir. Notre maître mot est « présence terrain ».

Après de nombreuses années d’expérience dans le monde de l’immobilier, nous avons appris que pour être capable d’obtenir des opportunités, il est important d’être sur place pour tisser un réseau de qualité, et cela prend du temps. La concurrence est tellement importante dans ce secteur qu’une présence locale est indispensable pour être au premier rang et à l’affût d’acquisitions qualitatives. 

Dans l’industrie des fonds immobiliers, il est aussi possible de mandater un asset manager dans un pays tiers où vous souhaitez investir, mais comment est-il possible d’avoir un parfait alignement des intérêts quand celui-ci achète pour le compte d’autres fonds et/ou pour lui-même ? Qui sera le mieux servi ?

Par exemple, nous sommes présents en Allemagne, plus précisément à Berlin, pour nos investissements sur sol allemand, où nous avons une équipe asset et property management intégrée pour être au plus près de nos actifs, développer et maintenir le sourcing ainsi que pour avoir une bonne maîtrise des subtilités locales. Il en est de même pour les opérations immobilières que nous développons au Luxembourg, avec une équipe présente sur la capitale et qui nous permet de déployer chaque jour beaucoup d’énergie dans le but de finaliser des opérations qualitatives dans un marché très compétitif.

Vers une stratégie Pan-Européenne globalisée ?

Notre positionnement sur l’Allemagne et le Luxembourg ne veut pas dire que nous globalisons notre approche d’investissement sur un même véhicule. Nos études de marché et notre expertise locale font que nous avons déterminé des stratégies selon les contextes économiques et immobiliers de chaque pays. 

Ainsi, nous nous positionnons en Allemagne sur l’immobilier de rendement locatif, et plus spécifiquement dans le commercial et le bureau où il reste du potentiel de valorisation sur certaines villes secondaires. Les prix métriques et valeurs locatives restent très cohérents, parfois sous-évalués, ce qui participe aux bons fondamentaux de l’immobilier. 

Du côté du Luxembourg, le marché de l’immobilier commercial et de bureaux locatif n’est pas assez profond ; les rendements sont très agressifs et les actifs sont souvent de taille très conséquente pour que nous puissions envisager un fonds sur une stratégie de rendement axé « Core / Core + ». 

Le marché immobilier résidentiel luxembourgeois connaît quant à lui un essor depuis plus de dix ans et rattrape même plusieurs décennies de stagnation. Les dernières statistiques démontrent que depuis une dizaine d’années, les prix ont en moyenne évolué de plus de 5,4% par année. Ce qui en fait le marché immobilier européen le plus dynamique. L’immobilier résidentiel au Luxembourg bénéficie en outre de fondamentaux macroéconomiques solides et d’un environnement politique très stable ; la pression de la demande reste très forte principalement en raison de sa croissance économique et démographique rapide (qui s’explique notamment par l’importante immigration en provenance des pays européens due au marché du travail dynamique). Nous avons par conséquent choisi de nous positionner sur le développement d’opérations de promotion immobilière et de restructuration d’immeubles obsolescents sur des emplacements très qualitatifs.

Nous assistons certes à une mutation de l’immobilier, mais cette transformation remet-elle en cause la stratégie d’investissement de MIMCO Capital ? 

Nous pensons qu’il faut donc prendre en compte l’ensemble de ces paramètres qui varient en fonction des classes d’actifs. Ainsi, le logement est aujourd’hui résilient car la demande reste supérieure à l’offre, les taux d’intérêt sont au plus bas historiques, et le coût du capital se maintient en raison de la faible élasticité des prix. En revanche, pour les actifs tertiaires et commerciaux, les impacts de la crise actuelle peuvent être potentiellement importants selon les emplacements et les activités. Les paramètres concernant l’analyse de nos opérations intègrent désormais une plus grande anticipation des nouvelles tendances liées aux comportements des utilisateurs.

Article rédigé par Christophe Nadal, co-fondateur et CEO de MIMCO Capital

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